2026 年一开年，楼市就扔出了个大瓜，济南、上海、杭州这些城市接连推出的 “全款收旧房” 政策，直接把全网的讨论度拉满了。官方平台亲自下场，按评估价全款收老房子，不用房主磨破嘴皮找买家，不用熬过三五个月的回款期，最快一个月就能把钱拿到手，这消息一出，手里攥着老破小卖不出去的人，一个个都直呼看到了希望。有人说这是楼市的王炸大招，老房子终于有救了，甚至觉得靠着这个政策，2026 年的楼市能彻底翻身。但真有这么美好吗？官方全款收旧房，到底是给老房主送福利，还是另有深意？这波操作到底能不能救得了老房子，又能不能真正盘活整个楼市？今天就用大白话唠透这件事，不吹不黑，让大家看明白这政策背后的真实情况。

一、全款收旧房不是强买强收，实则是地方的存量盘活组合拳

很多人一听到全款收旧房，第一反应就是全国统一的收房政策，其实压根不是这么回事。这既不是国家层面的统一规定，也不是什么强买强卖的操作，而是地方牵头、国企平台具体落地的事儿，核心就是把 “以旧换新” 和 “盘活存量房” 结合起来，说白了就是想打通大家卖旧难、买新慢的痛点，同时还能消化一下市面上的新房库存，稳住当下的楼市行情。

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不同城市的玩法还不一样，济南起步区直接上线了专门的小程序，只要是有合法产权的旧房，房主想换新房就能申请，平台免费做评估，全款收购，最快 25 天就能拿到钱，拿着这笔钱再去买指定区域的新房就行，政策刚出来五天，就有 2100 多套旧房登记，直接超了首批 1000 套的新房名额；上海静安区则专收核心区的老公房，70 平米以内、总价 400 万以下的才收，而且必须先锁定本区的新房，才能申请旧房收购；杭州富阳、海口这些地方也跟着跟上了，收来的符合条件的旧房，要么改成保租房、人才房，要么收拾一下重新拿到市场上卖。说白了，这就是地方根据自己的楼市情况，量身定做的操作，不是一刀切的政策。

二、看似是老房主的福音，实则藏着三道高门槛

单看表面，这政策对老房主来说简直是天上掉馅饼，以前老破小挂中介半年，连个问的人都没有，还得防着中介坑、买家使劲砍价，好不容易谈成了，还得等银行贷款审批，回款慢得很。现在官方兜底，全款到手，还能顺顺利利换新房，解决了卖旧难的大问题。但只要仔细看看各地的政策细则就会发现，这福利可不是谁都能享的，三道门槛卡得死死的，绝大多数老房子根本沾不上边。

第一道是房源门槛，不是所有老房子都收。各地都明确说了，优先收房龄 20 年以上、产权清晰、房子结构安全、没有抵押查封的老旧住宅，房龄太新的、户型太大的、产权有纠纷的、房子质量不合格的，直接就被排除在外了。上海卡面积和总价，杭州富阳限定 2010 年前建成、144 平米以内，济南也只优先收小户型、地段还不错的老破小，kaiyun体育那些郊区的大户型老房子、产权乱哄哄的集资房、还有成了危房的，压根就不在收购名单里。

第二道是置换门槛，基本都绑定买新房，想单纯套现没那么容易。除了少数城市有极少的名额，允许房主只卖房不买房，大部分城市的政策都要求，收旧房的前提是房主得置换指定区域的新房。上海要换本区的，济南优先换起步区的，杭州富阳也要求收房的钱得用在新房置换上。这就意味着，要是你不想买新房，就想把老房子卖了拿钱，大概率不符合条件；要是你想换的新房不在官方指定的区域，这政策也跟你没关系，看似是官方兜底收房，实则是定向引导大家去买新房，帮着消化新房库存。

第三道是价格门槛，收购价比市场价低，想高价套现根本不可能。官方收房用的是第三方的评估价，这个价格普遍比市场挂牌价低 10% 到 20%，毕竟官方要控制成本，不可能花高价收房。房主虽然能快速拿到全款，不用折腾，但也得在价格上做出让步，别想着靠着这个政策，把老破小卖个好价钱，根本不现实。

三、短期能托市暖场，却解不了楼市的核心难题

这波全款收旧房的政策出来后，不少人觉得楼市的春天要来了，认为这波操作能彻底扭转 2026 年的楼市局面。不可否认，这政策确实能给楼市带来一些短期的利好，让市场稍微暖一暖，但要说靠它就能救整个楼市，那就太天真了，因为它根本解决不了当下楼市的核心矛盾。

从积极的方面来看，UEDBETapp登录这政策的作用还是挺明显的。一是盘活了存量房，打通了置换的链条。以前老房主卖旧房得等好几个月，换房的周期长、风险还大，现在全款收房，几天就能把旧房卖掉，手里有了钱，自然就有底气去买新房，济南、上海这些城市落地后，指定区域的新房销量环比涨了 30% 以上，新房库存的压力确实小了不少；二是稳定了市场预期，提振了大家的购房信心。官方亲自下场收房，相当于给楼市托了底，让大家觉得老房子有人收、新房也有人买，那些想改善住房的人，也敢出手了，市场的观望情绪少了很多；三是优化了住房结构，助力城市更新。收来的老房子，一部分改成保租房、人才房，解决了新市民、年轻人的租房问题，另一部分盘活后重新入市，让住房的供给结构更合理，也符合现在房地产高质量发展的方向。

但这些利好都只是短期的、局部的，根本触不到楼市的核心痛点。首先，楼市最大的问题不是卖旧难，而是买房的需求太少了。现在年轻人结婚率越来越低，新生儿也少，刚需买房的人持续减少；而且大家对房价下跌的预期还在，想改善住房的人不敢轻易出手，投资买房的人更是彻底离场了。就算把置换的链条打通了，没有新增的购房需求支撑，新房销量顶多就是短期涨一涨，很快就会回落，根本没法持续。

其次，政策的覆盖面太窄，能起到的作用有限。目前只有济南、上海、杭州等少数城市推出了这个政策，全国大部分三四线城市、县城都还没跟进，而且就算是推出政策的城市，收购的名额也少得可怜，济南首批就 1000 套，上海、杭州也就几百套，相对于全国海量的老房子存量来说，这点名额就是杯水车薪，根本带动不了全国楼市的整体回暖。

再者，地方的资金压力摆在这，政策没法长期执行。全款收旧房需要一大笔钱，这些钱都是地方国企平台出的，本质上是靠着财政信用托市，要是长期大规模收房，地方的财政根本扛不住，一旦资金跟不上，政策肯定会收紧，根本没法成为支撑楼市的长期政策。

最后，老房子卖不动的根本问题没解决。老破小之所以难卖，核心还是房龄太老、配套设施差、物业不靠谱、没什么增值空间，全款收旧房只是帮房主把房子脱手了，并没有从根本上提升老房子的居住价值和市场价值，就算这次收了一批，剩下的老房子该卖不出去还是卖不出去，楼市的存量问题依然存在。

四、普通购房者和房主，别被热潮带偏，理性选择才是关键

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2026 年的楼市走向，从来都不是一个全款收旧房的政策能决定的，而是由供需关系、经济形势、居民收入、房价预期等一大堆因素共同影响的。现在的楼市调控，核心思路根本不是救房价，而是稳市场、防风险、优化住房结构，除了全款收旧房，还有现房销售、换房退税、老旧小区改造、保障房建设等一系列政策，目的就是让楼市从以前的高增长、高杠杆，转向高质量、稳发展的新模式，想回到以前房价暴涨的时代，基本是不可能的了。

所以面对这波全款收旧房的热潮，普通的房主和购房者一定要保持理性，别被网上 “老房子有救了”“楼市要大涨了” 的声音带偏。手里有符合政策条件的老房子，又想置换新房的，完全可以抓住这个政策红利，快速把旧房卖掉，改善自己的居住条件；要是手里的老房子不符合收购条件，就别抱什么幻想了，要么长期持有租出去，要么干脆降价出售，别等着政策来兜底；想买房的朋友，也别因为短期的政策利好就盲目跟风，买房还是要重点看地段、配套、房子质量，刚需的就按需购买，改善的就谨慎出手，投资的话还是尽量避开楼市。

说到底，2026 年推出的全款收旧房政策，就是楼市的一次积极尝试，它确实能帮一小部分符合条件的老房主解决卖旧难的问题，也能在短期内托稳部分城市的新房市场，但要说它能救所有的老房子，甚至能盘活整个楼市，那就太夸大了。它只是楼市稳市场、优结构的其中一环，并不是能扭转楼市局面的万能药。2026 年的楼市，大概率还是会延续分化的走势，核心城市的优质房源，价格会稳中有升，而三四线城市的普通房源，还有那些没什么优势的老破小，行情依然会比较低迷，这才是楼市最真实的走向。认清这个现实，不管是卖房还是买房，才能做出最理性的选择，不踩坑、不盲从。

发布于：山东省