2026年开年，不少一线城市的房产中介私下提醒客户，房子还没过户的，先别着急卖，这不是说房价要暴跌，而是市场把房子分成两种类型，一种是“能住”的房子，一种是“能涨”的房子，前一种挂出去很久也难卖掉，后一种哪怕价格高也有人抢着买，这个变化不是突然出现的，是过去几年慢慢积累下来的结果。

能住人的房子，多数是2000年前建的老小区，没有学区配套，离地铁也远，就算价格降了也没人愿意接手，北京和成都有些地方，kaiyun体育房子挂上半年都无人问津，反倒是三环以内带学区的次新房，或是政府改造后的人才公寓，哪怕贷款条件比较严格，照样有人排队等着买，不是大家不想买便宜的房子，而是买了之后住着不舒服，想转手又很难。

刚需的年轻人其实不用太慌，2025年多地试点了婚育家庭优先租公房、公积金贴息这些政策，UEDBETapp说明政府想帮真正需要住的人，投资客倒要小心，别还想着“买来等涨价”，去年全国二手房挂牌量涨了37%，但成交不到15%，说明很多人挂出来只是试试水，真买家少得很。

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离婚和继承这些非自愿卖房的人，现在成了二手房的主要卖家，他们急着把房子换成现金，只能压低价格，这就拉低了普通房子的流动性，再加上人口在变化——去年新成立的家庭少了将近一成，每户平均人数降到2.5人以下，房子的总量其实已经够用了。

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租的房子越来越像样，长租公寓REITs扩大了规模，保障房供应增加了五成多，再加上智能家居逐渐普及，老房子只靠地段好就吃香的情况慢慢撑不住了，现在社区服务响应快、设备能够联网反而更受欢迎，深圳和南京已经开始给老旧房子发放补贴进行微改造，政府的工作重心明显从稳定房价转向提升居住体验。

我路过一个老小区，看到门口公告栏贴着微更新申请指南，旁边停着一辆快递员的电动车，房东告诉我，这套房子已经挂牌八个月，最近才有人来问价，但那个人开口第一句就问物业能不能远程开门。

发布于：广东省