最近这些年，农村宅基地的问题越来越让人头疼。

一边是大量宅基地闲置浪费，老房子空在那儿没人住，一边是想用地的人拿不到地，想流转的流转不出去。

这事儿确实到了非改不可的地步了，咱们国家的宅基地制度从建国初期就开始建立，到现在已经几十年了。

当初设计这套制度，主要是为了保障农民有地方住，让大家都能安居乐业。

但现在情况变了，城镇化进程加快，很多农民进城打工甚至落户，老家的宅基地就空在那儿。

有数据显示，全国农村闲置宅基地面积相当可观，这些土地资源就这么浪费着，实在可惜。

更让人无奈的是，现行制度下宅基地流转受到很多限制。

农民想把闲置的宅基地利用起来，却发现不能抵押贷款，不能自由买卖，权能很不完整。

这就好比手里握着一张不能兑现的支票，看得见摸得着，就是用不上。

宅基地到底该怎么申请和使用

先说说谁能申请宅基地这个问题，很多人以为只要是农村户口就能申请，其实没这么简单。

按照现在的改革思路，申请宅基地的主体应该是"户"而不是个人。

这个"户"指的是在宅基地上共同生活的家庭成员，宅基地使用权属于全家人共同共有。

光看户籍还不够，有些人虽然户口在农村，但常年在外打工，跟村里基本没啥联系，这种情况能不能算集体成员就得好好掂量掂量。

合理的做法是建立综合认定机制，不仅看户籍，还要看是不是在集体内长期生产生活，核心判断标准应该是宅基地的保障功能能不能实现。

有几类特殊人群的情况需要特别说明，比如外来迁入的人员，如果迁入前已经在别的地方获得过宅基地，那就不能再申请了，这个好理解。

{jz:field.toptypename/}

但对于那些因为上学把户口迁出去的农村孩子，还有刚进城落户的农民，改革方案建议保留他们的申请资格。

毕竟进城不一定就能站稳脚跟，万一在城里混不下去，总得给人留条后路。

再说说宅基地归谁管的问题，宪法规定农村土地归集体所有，但这个"集体"到底指的是谁，在不同时期理解得不太一样。

现在需要做的是与时俱进地界定清楚集体经济组织的法律地位，别让村委会和集体经济组织的职能搞混了。

只有把管理主体明确了，后面的事情才好办。

关于宅基地的取得方式，改革思路是要区分不同情况。

有些人是刚性需求，比如进城失败退回农村的人员，还有新增的集体成员，这些人申请宅基地应该无偿取得，保障他们"住有所居"的基本权利。

但对于已经分家的子女、进城落户的人员这类弹性需求主体，就可以采取有偿使用的方式了。

具体怎么收费呢？建议以10年为单位，层级增加使用费用。

这样做既能为村集体创收，又能避免宅基地成为"死产"。

搞不清为什么以前没想到这个办法，其实道理很简单，土地资源是有价值的，合理收费既公平又能促进资源有效利用。

申请宅基地的程序也得规范起来，行政审批的法律性质应该明确为行政确认，不能随便驳回申请。

如果被驳回了，农民得有救济途径，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

这些程序保障看似麻烦，实际上是在保护农民的合法权益。

很显然，宅基地信息登记确权工作必须加强。

现在农村"一户多宅"、违规乱建的现象还不少，必须好好整治一番。

建立完善的登记信息制度，最好能跟大数据平台结合起来，这样后续的流转和盘活才有基础数据支撑。

让宅基地真正流动起来

说到宅基地流转，最大的障碍就是不能抵押。

民法典明确禁止宅基地抵押，当初立法考虑的是保障农民居住权、防止土地流失。

但这个限制在现在看来已经不太适应发展需要了，农业现代化和农村非农化发展都需要资金，农民手里最值钱的资产就是宅基地，却不能拿去抵押贷款，这不是把路堵死了吗？

本来想着保护农民，但后来发现这样反而限制了农民增收的渠道。

改革的思路是在完成确权登记、产权关系清晰的前提下，允许宅基地使用权抵押。

抵押范围应该包括宅基地使用权、地上建筑物和其他土地附着物，坚持"房地一体"的原则。

抵押权怎么实现呢？可以采取折价、拍卖、变卖三种方式，但有个前提条件，就是抵押后宅基地的用途和性质不能改变。

这里有个关键问题，就是受让人的范围能不能突破集体内部成员的限制。

如此看来，只在集体内部流转的话，UEDBETapp市场太小，宅基地的经济价值很难充分体现。

允许集体外部人员享有抵押权，本集体成员享有优先权，这样既能提升宅基地价值，又符合乡村振兴的政策导向。

当然，这就涉及到"房地分离"的矛盾了。

解决办法是引入法定租赁权制度，当集体外部成员成为受让主体时，把物权关系转化为债权关系，这样就不违反现行法律框架，又能让抵押权有效实现。

说白了就是地还是集体的，但使用权可以通过租赁的方式给外部人员，大家各取所需。

有偿使用的收费方式也得讲究，一次性缴纳比较好，村集体能快速回笼资金发展公共事业，农民进城落户也能拿到一笔钱作为启动资金。

但收多少钱得有个标准，不能拍脑袋定价。

合理的做法是由政府委托专业评估机构，综合考虑当地经济发展情况、宅基地位置、土地价格等因素制定基准价格。

这样既能维护市场交易稳定，又能保护农民利益，不至于让人吃亏。

流转期限的设置要灵活一些，对继受取得的宅基地使用权，不应该固定一个死期限，而是采取渐进式签约模式。

比如先签10年，履约情况好的话可以续签20年，这样既尊重继受人的自主意愿，又能稳定投资预期，谁愿意在一块随时可能收回的地上投资建设呢？

退出机制也是改革的重要一环，宅基地退出应该是集体经济组织和农民个体之间的民事法律关系，属于物权变动，得从私法角度构建。

树立权利本位理念，避免政府过度主导扭曲行为性质。

退出的基本原则是农民自愿，具体事由包括宅基地使用权转让给同集体成员、丧失本集体成员资格、宅基地长期闲置等情形。

退出方式可以多样化，包括集体收回、农民自愿退出、集体征收等。

更何况，退出过程必须保证农民全程参与，充分行使表达权。

政府的角色应该侧重于监督、规划、用途管制，坚决抵制以增减挂钩、集中居住等形式过度干预。

有些地方为了搞建设用地指标，强制农民退出宅基地集中居住，这种做法并非明智之举，必须纠正。

配套制度建设同样重要，农村集体经济组织法的立法进程得加快，明确集体经济组织的法人地位、治理结构、权利义务。

土地管理法也需要修订完善，把试点地区的成熟经验上升为法律规范，建立宅基地"三权分置"的法律框架。

农村社会保障体系也得跟上，逐步缩小城乡社会保障差距，降低农民对宅基地保障功能的依赖度，这样宅基地的财产权能才能真正释放出来。

如果农民还指望着宅基地养老，那改革就很难推进。

利益分配机制必须建立起来，宅基地增值了，收益怎么分？集体经济组织、原宅基地使用权人、受让人等多方主体的分配比例得明确，实现共享发展成果。

可以设立宅基地退出补偿基金，由政府、集体、社会资本共同出资，为自愿退出宅基地的农民提供合理补偿。

毫无疑问，各地试点的经验值得好好总结。

有些地方在宅基地抵押、有偿使用、自愿退出等方面做了很多创新，哪些做法可复制可推广，哪些问题需要注意，都得梳理清楚。

改革过程中遇到的法律障碍、操作难题、利益冲突，都需要提出针对性的解决方案。

不同地区的情况差异很大，经济发展水平不一样，土地资源禀赋不一样，农民意愿也不一样。

改革必须因地制宜，不能搞"一刀切"。

东部发达地区和中西部欠发达地区，沿海地区和内陆地区，平原地区和山区，改革的节奏和重点肯定不同。

动态监测机制也要建立起来，及时跟踪改革效果，发现潜在风险。

农民权益保护的司法救济渠道得畅通，纠纷解决机制得完善。

基层干部和农民都需要法律培训，提升制度执行能力和权利意识，不然再好的制度也落实不下去。

宅基地制度改革的核心，就是通过明晰取得主体和程序、放活使用权流转、完善退出机制等系统性制度创新，实现宅基地资格权、所有权、使用权"三权分置"。

在保障农民基本居住权的前提下，充分释放宅基地的财产权能。

这不仅是盘活农村闲置土地资源、壮大集体经济的现实需要，更是推进城乡融合发展、实现乡村振兴战略的制度基石。

随着配套法律制度的完善、试点经验的推广、多元利益平衡机制的建立，宅基地制度改革必将为亿万农民带来实实在在的财产性收入。

让沉睡的宅基地真正"活"起来，这是改革的目标，也是亿万农民的期盼。

从"居者有其屋"到"地能生钱"，这条路还很长，但方向已经明确。

各方需要凝聚共识、协同推进，把这件关乎农民切身利益的大事办好办实。