不少人继承了父母或长辈的房子后，都会纠结一个问题：这房子要是卖了，是不是得交 20% 的个税？一想到几十万的房款可能要被扣掉一大笔税，心里就发怵。其实大家都被 “20% 个税” 这个说法吓住了，继承房出售的税务规则没那么复杂，甚至有些情况能一分钱税都不用交。今天就用大白话把这事讲明白，从要不要交税、怎么算税，到怎么合法省税，一步步说清楚，让你卖房时不踩坑、不白花冤枉钱。

一、先搞清楚：继承房子本身不交税，卖房才有可能交税

首先要纠正一个常见误区：继承房子的时候，国家是不收税的。不管是法定继承还是遗嘱继承，拿到房子的过程中不用交增值税、个税、契税这些，顶多花点公证费、工本费，成本很低。真正涉及到交税的环节，是你把这套继承来的房子卖掉的时候，主要可能要交的是 “个人所得税”，也就是大家常说的 “20% 税”。

但这 20% 税不是瞎算的，不是直接按你卖房的总价乘以 20%。举个例子你就懂了：你继承的房子，当年父母买的时候花了 50 万，现在你以 200 万的价格卖掉，中间的 “增值部分” 是 200 万减去当年的买房成本（50 万），再减去卖房时花的中介费、手续费等合理费用（假设 1 万），也就是 149 万。这 20% 税是按 149 万来算的，大概是 29.8 万，而不是按 200 万算的 40 万，差了十多万呢。

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所以别一听到 “20% 个税” 就慌，关键看房子的 “增值差额” 有多少。而且更重要的是，只要满足一个关键条件，这笔税还能全免，一分钱都不用交。

二、“满五唯一” 是免税关键！这两个条件要记牢

继承房出售想免个税，核心就看 “满五唯一” 这四个字，必须同时满足两个条件，少一个都不行：

1. “满五”：时间从长辈买房时算，不是你继承时算

这里的 “满五”，指的是这套房子从被继承人（也就是你父母或长辈）买房子的时间开始算，到你卖掉房子的时候，已经满 5 年了。不是从你继承房产、拿到新房产证的时间算，这点特别重要，很多人都容易搞混。

比如你父母 2018 年买了一套房，2023 年去世后你继承了这套房，2024 年你想卖掉。这时候 “满五” 的时间是从 2018 年开始算，到 2024 年已经满 6 年了，就满足 “满五” 条件。哪怕你继承房产才 1 年，只要长辈买房满 5 年，也算数。

不过有个小例外：北京、深圳这两个城市比较特殊，“满五” 的时间是从你继承后拿到新房产证的时间开始算。如果你在这两个城市，就得注意了，继承后还得再等 5 年才能满足条件。具体可以提前查当地税务局的规定，或者打 12366 咨询。

2. “唯一”：你和家人在当地只有这一套房

“唯一” 指的是你和你的配偶、未成年子女，在同一个城市（一般是地级市范围）里，名下只有这一套继承来的住房。不管你在其他城市有没有房，只要在卖房所在的城市只有这一套，就算 “唯一”。

比如你在杭州继承了一套房，你和老婆、孩子在杭州名下只有这一套房，但在上海还有一套房，这种情况依然满足 “唯一” 条件，卖房时能免个税。但如果你们在杭州除了这套继承房，还有一套自己买的房，那就不符合 “唯一”，kaiyun体育得交个税了。

只要同时满足 “满五” 和 “唯一”，不管房子增值多少，卖房时都能免交 20% 的个税。比如你继承的房子当年买价 100 万，现在卖 500 万，增值 400 万，只要符合 “满五唯一”，一分钱个税都不用交，这能省下一大笔钱！

三、不满足 “满五唯一”？别慌！两种计税方式选最优

如果房子不满 5 年，或者不是你家唯一住房，那就得交个税了，但也不是只有 “差额 20%” 一种算法，还有一种 “核定征收” 的方式，有时候能更省钱，你可以选税负更低的那种。

1. 差额 20% 计税：有凭证才能用，适合增值少的情况

这种方式需要你能提供 “房屋原值凭证”，也就是你父母当年买房的发票、购房合同，或者继承时的评估报告。计算公式是：个税 =（卖房收入 - 房屋原值 - 合理费用）×20% 。

这里的 “合理费用” 包括很多：卖房时的中介费、过户手续费、公证费，还有你继承后给房子装修花的钱（需要有装修合同和发票）。这些费用都能从增值额里减掉，减少计税基数，从而少交个税。

举个例子：你继承的房子，父母当年买价 150 万，你现在以 300 万卖掉，中介费花了 3 万，装修花了 10 万（有发票），合理费用一共 13 万。那增值额就是 300 万 - 150 万 - 13 万 = 137 万，个税就是 137 万 ×20%=27.4 万。

这种方式适合房子增值不多，或者你能找到很多 “合理费用” 凭证的情况，算下来可能比另一种方式交得税少。

2. 核定征收：没凭证也能用，按总价 1?% 算

如果找不到父母当年的购房发票，UEDBETapp注册登录或者房子增值太多，按差额 20% 算税太高，那就可以选 “核定征收”。这种方式不用提供原值凭证，税务机关直接按你卖房总价的 1?% 来收税，具体比例每个城市不一样，大部分城市普通住房是 1%，非普通住房（比如面积超过 144㎡）是 1.5?%。

还是刚才的例子：300 万卖掉房子，按 1% 核定征收，个税就是 300 万 ×1%=3 万，比按差额 20% 算的 27.4 万少了 24.4 万，差太多了！

所以如果你的继承房找不到原值凭证，或者增值额大，一定要主动跟税务局说选 “核定征收”，别默认按差额 20% 算，不然会多交很多税。不过要注意，有些城市规定 “继承房出售必须按差额 20% 算”，提前咨询清楚当地政策很重要。

四、提前规划更省钱！这两种方法能少交税、避纠纷

如果父母还健在，或者你刚继承房子，暂时不想卖，其实可以提前做些规划，以后卖房时能少交税，还能避免家庭纠纷。

1. 父母在世时 “买卖过户”，比继承更划算

很多人觉得 “继承” 是最省钱的过户方式，其实不一定。如果父母提前把房子以 “买卖” 的方式过户给你，虽然当时要交契税，但有两个好处：

一是 “满五” 时间从 “买卖过户” 时重新算，比如父母 2018 年买的房，2023 年以买卖方式过户给你，那以后你卖房时，“满五” 就从 2023 年开始算，更容易满足 “满五唯一” 条件；

二是避免以后卖房时找不到原值凭证。如果是继承，你可能找不到父母当年的购房发票，但买卖过户后，你自己有新的购房发票，以后卖房时计税更方便，也能灵活选计税方式。

比如父母的房子现在市场价 200 万，以买卖方式过户给你，你是首套房，面积 90㎡以下，契税只要 1%，也就是 2 万。比起以后继承后卖房可能交的几十万个税，这 2 万太值了。

2. 给父母设 “居住权”，保障他们的晚年生活

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有些朋友担心：把房子提前过户给我，父母以后没地方住怎么办？万一我以后离婚或者有债务，房子被查封了，父母的居住权益怎么保障？

这时候可以用《民法典》里的 “居住权” 制度：房子过户给你，但在房产证上给父母登记 “居住权”，约定父母可以一直住到去世，或者住满多少年。这样就算房子过户到你名下，父母的居住权受法律保护，你不能把他们赶出去，也不能随便卖掉房子（就算卖，新买家也得尊重父母的居住权）。

既解决了以后卖房的税务问题，又保障了父母的晚年生活，还能避免兄弟姐妹之间因为房产继承闹矛盾，一举多得。

五、这些坑要避开！别因操作不当多交税、惹麻烦

继承房出售时，很多人因为不懂政策，不小心踩了坑，要么多交了税，要么引发了纠纷，这些问题一定要注意：

1. 别丢了 “原值凭证”，不然可能多交税

父母当年的购房发票、购房合同、契税完税证明，这些 “原值凭证” 一定要保存好。如果丢了，尽量去补：可以找原开发商要复印件，或者去当地税务局、不动产登记中心调取档案。有了这些凭证，你才能选 “差额 20%” 计税，万一增值少，能少交税；没有凭证，可能只能按 “核定征收”，如果核定比例高，反而不划算。

2. 别签 “阴阳合同”，小心被认定为偷税

有些人为了少交税，会签 “阴阳合同”：跟买家私下约定成交价 300 万，但在过户时填 200 万，想按 200 万算税。这种做法风险很大，一旦被税务局查到，不仅要补缴少缴的税，还要交滞纳金和罚款，严重的还可能承担刑事责任。现在房产交易都是网签备案，价格透明，千万别耍小聪明。优质好文激励计划

3. 非普通住宅要注意增值税

如果继承的房子是 “非普通住宅”（比如面积超过 144㎡，或者容积率低于 1.0），就算持有满 2 年，卖房时还要交 “增值税”，按差额的 5.6% 算。比如房子当年买价 100 万，现在卖 300 万，增值 200 万，增值税就是 200 万 ×5.6%=11.2 万。这笔钱也要提前算进去，别到过户时才发现，打乱资金计划。

发布于：江西省